O período de 1551 a 1900, iniciado com a fundação da Vila, é marcado por uma ocupação urbana quase que insignificante, apesar de ser longo (349 anos).

Da data de fundação da Vila até a morte do primeiro donatário, a história espírito-santense registra, como causas para tão inexpressiva urbanização, a penúria do capitão Vasco Coutinho, suas dificuldades com ataques de índios e invasões estrangeiras, além da ocorrência de epidemias que causaram grande número de mortos e reduziram o ânimo dos sobreviventes.

Pode-se também atribuir à evolução tão lenta da mancha urbana as seguintes causas:

• Poucos recursos à disposição dos governantes da antiga Capitania;
• Economia incipiente (agricultura), incapaz de gerar excedentes aplicáveis no urbano;
• Expulsão dos jesuítas (meados do século XVIII), com prejuízos para agricultura e para a paz com os índios;
• Isolamento da Capitania com relação ao resto do país, principalmente porque, por longo tempo, foi interditado o acesso aos sertões de Minas Gerais;
• Isolamento da Vila em relação à Capitania, dificultando o acesso de mercadorias por mar (a ligação com o continente só seria possível em 1928).

A Vila de Vitória - tendo como limites o Maciço Central e o mar, estendendo-se da colina da Santa Casa de Misericórdia até as imediações da rua Barão de Monjardim (ao pé do morro do Vigia) - adentra o século XX com feições nitidamente coloniais.